சென்னை, செப்.14: சொந்தமாக ஒரு வீடு வாங்க வேண்டும் என்பது நடுத்தர குடும்பங்களின் முக்கியமான கனவுகளில் ஒன்று. ஆனால் அந்தக் கனவுக்கான விலை தொடர்ந்து அதிகரித்துக் கொண்டிருக்கிறது. சென்னையில் 2026 முதல் அரையாண்டில் குடியிருப்பு சொத்துகளின் மதிப்பு முந்தைய ஆண்டின் இதே காலத்தைவிட 13.2 சதவீதம் உயர்ந்துள்ளதாக JLL-ன் சமீபத்திய சந்தை ஆய்வு தெரிவிக்கிறது.
வீடுகளின் விலை உயர்வுக்கு சிமெண்ட், இரும்பு, மணல் போன்ற கட்டுமானப் பொருட்களின் விலை மட்டுமே காரணமா? இல்லை. நிலத்தின் விலை, புதிய கட்டமைப்பு வசதிகள், வீடுகளுக்கான தேவை, பிரீமியம் வீடுகளுக்கு மாறும் சந்தை, கட்டுமானச் செலவு என பல காரணிகள் ஒன்றாகச் சேர்ந்து வீட்டின் இறுதி விலையை உயர்த்துகின்றன.
சென்னையில் என்ன நடக்கிறது?
JLL தரவுகளின்படி, 2026 முதல் அரையாண்டில் சென்னையின் குடியிருப்பு விற்பனை முந்தைய ஆண்டைவிட சுமார் 26 சதவீதம் அதிகரித்துள்ளது. இரண்டாவது காலாண்டில் விற்பனை கடந்த 11 காலாண்டுகளில் இல்லாத அளவுக்கு உயர்ந்துள்ளது.
அதே காலகட்டத்தில் residential capital values 13.2 சதவீதம் உயர்ந்துள்ளன. குறிப்பாக மவுண்ட் ரோடு, பெருங்குடி, நுங்கம்பாக்கம் போன்ற பகுதிகளில் நல்ல போக்குவரத்து இணைப்பு, வேலைவாய்ப்பு மையங்களுக்கு அருகாமை மற்றும் ஏற்கெனவே வளர்ந்துள்ள சமூகக் கட்டமைப்பு வசதிகள் காரணமாக அதிக விலை நிலவுவதாக JLL குறிப்பிடுகிறது. வாடகையும் உயர்ந்துள்ளது. சென்னையில் குடியிருப்பு வாடகை ஓராண்டில் 5.6 சதவீதம் அதிகரித்துள்ளதாக அந்த ஆய்வு கூறுகிறது.
விலை உயர்வுக்கு முதல் காரணம் — தேவை
ஒரு பொருளுக்கான தேவை அதிகரிக்கும்போது அதன் விலை உயர்வது சந்தையின் அடிப்படை இயல்பு. சென்னையின் வீட்டுச் சந்தையிலும் அதுதான் தற்போது வெளிப்படுகிறது. குறிப்பாக தெற்கு மற்றும் மேற்கு சென்னை புறநகர்ப் பகுதிகள் விற்பனையில் முக்கியப் பங்கு வகிக்கின்றன. பல்லாவரம், சோழிங்கநல்லூர் உள்ளிட்ட தெற்குப் பகுதிகள் அதிக விற்பனையைப் பதிவு செய்துள்ளன.
வேலைவாய்ப்பு மையங்களுக்கு அருகில் வசிக்க வேண்டும், நல்ல சாலை மற்றும் பொதுப் போக்குவரத்து இணைப்பு வேண்டும், பள்ளி, மருத்துவமனை, வணிக வளாகங்கள் போன்ற வசதிகள் அருகில் இருக்க வேண்டும் என்ற தேவைகள் வீடு வாங்குவோரின் முடிவில் முக்கியப் பங்கு வகிக்கின்றன.
மெட்ரோ வந்தால் வீட்டு விலையும் மாறுமா?
சென்னையின் எதிர்கால வீட்டுச் சந்தையில் Metro Phase 2 முக்கிய தாக்கத்தை ஏற்படுத்தக்கூடும் என்று JLL கணித்துள்ளது. புறநகர்ப் பகுதிகளை நகரின் மையப்பகுதிகள், அலுவலகங்கள் மற்றும் வணிக மையங்களுடன் மெட்ரோ இணைக்கும்போது, அந்த வழித்தடங்களை ஒட்டிய பகுதிகளின் அணுகல் வசதி அதிகரிக்கும். இதனால் தற்போது நகரின் மையத்திலிருந்து தொலைவில் இருப்பதாகக் கருதப்படும் பகுதிகளிலும் வீடுகளுக்கான தேவை உருவாக வாய்ப்புள்ளது.
ஒரு புதிய மெட்ரோ, முக்கிய சாலை அல்லது பெரிய அலுவலக மையம் வரும்போது அதன் பயன் செயல்பாட்டுக்கு வந்த பிறகு மட்டுமல்லாமல், திட்டத்தின் எதிர்பார்ப்பே சில பகுதிகளில் நிலத்தின் மதிப்பை முன்கூட்டியே உயர்த்தக்கூடும்.
வீட்டைவிட நிலம்தான் அதிகம் விலை உயர்கிறதா?
இந்தியாவின் பெரிய நகரங்களில் வீட்டு விலை உயர்வை புரிந்துகொள்ள வேண்டுமானால் கட்டுமானச் செலவை மட்டும் பார்த்தால் போதாது.
ANAROCK Research தரவுகளின்படி, இந்தியாவின் ஏழு முக்கிய நகரங்களில் ஒரு standard-plus குடியிருப்பைக் கட்டுவதற்கான சராசரி செலவு 2021-ல் சதுர அடிக்கு ரூ.2,681 ஆக இருந்தது. 2025-ல் அது ரூ.3,604 ஆக உயர்ந்தது. அதாவது நான்கு ஆண்டுகளில் கட்டுமானச் செலவு சுமார் 34 சதவீதம் அதிகரித்துள்ளது.
ஆனால் இதே காலகட்டத்தில் சராசரி residential capital value சதுர அடிக்கு ரூ.5,826-லிருந்து ரூ.9,260 ஆக உயர்ந்துள்ளது. இது சுமார் 59 சதவீத உயர்வு. அதாவது வீடு கட்டுவதற்கான செலவு உயர்ந்த வேகத்தைவிட, வீடு விற்கப்படும் விலை அதிக வேகத்தில் உயர்ந்துள்ளது.
இதற்கான முக்கிய காரணங்களில் ஒன்று நிலத்தின் விலை. நல்ல போக்குவரத்து இணைப்பு, அலுவலகங்கள், பள்ளிகள், மருத்துவமனைகள் உள்ளிட்ட வசதிகள் கொண்ட பகுதிகளில் கட்டுமானத்திற்கு ஏற்ற நிலத்தின் அளவு குறையும்போது, நிலத்தின் விலை வீட்டின் இறுதி விலையிலும் பெரிய தாக்கத்தை ஏற்படுத்துகிறது.
சிமெண்ட், இரும்பு மட்டும் காரணமல்ல
கட்டுமானச் செலவும் தொடர்ந்து அதிகரித்துள்ளது. ஆனால் அதற்குள் பல தனித்தனி செலவுகள் இருக்கின்றன. Tiles, glass, hardware உள்ளிட்ட finishing materials விலை கடந்த சில ஆண்டுகளில் சுமார் 8 முதல் 12 சதவீதம் வரை உயர்ந்துள்ளதாக ANAROCK ஆய்வு தெரிவிக்கிறது. மின்சாரம், plumbing, HVAC, lift, fire-safety உள்ளிட்ட MEP வசதிகளுக்கான செலவு 9 முதல் 13 சதவீதம் வரை அதிகரித்துள்ளது.
கட்டுமானத் திட்டத்தின் மொத்தச் செலவில் தொழிலாளர்களுக்கான செலவு சுமார் 25 முதல் 30 சதவீதம் வரை பங்கு வகிக்கிறது. திறமையான தொழிலாளர்கள் கிடைப்பதில் உள்ள சவால்கள் உள்ளிட்ட காரணங்களால் இந்தச் செலவும் உயர்ந்துள்ளது. எனவே ஒரு வீட்டின் விலை உயர்வை ஒரே ஒரு கட்டுமானப் பொருளின் விலையுடன் தொடர்புபடுத்த முடியாது.
பெரிய வீடுகளை நோக்கி நகரும் சந்தை
வீட்டு விலை அதிகரிப்பதற்கு மற்றொரு காரணம் இந்திய வீட்டுச் சந்தையின் தன்மையே மாறிவருவது.
JLL-ன் 2026 முதல் காலாண்டு தரவுகளின்படி, ரூ.1 கோடிக்கு மேல் விலை கொண்ட வீடுகளின் விற்பனை முந்தைய ஆண்டைவிட 30 சதவீதம் அதிகரித்தது. குறிப்பாக ரூ.1.5 கோடி முதல் ரூ.3 கோடி வரையிலான வீடுகளின் விற்பனை 67 சதவீதம் உயர்ந்தது.
அதேநேரத்தில் ரூ.1 கோடிக்குக் கீழான வீடுகளின் விற்பனை 24 சதவீதம் குறைந்துள்ளது. புதிய திட்டங்களிலும் இதே மாற்றம் தெரிகிறது. 2026 முதல் காலாண்டில் அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட புதிய வீடுகளில் ரூ.1 கோடிக்கு மேற்பட்ட பிரிவின் பங்கு 64 சதவீதமாக உயர்ந்துள்ளது. இதனால் சந்தையில் கிடைக்கும் புதிய வீடுகளின் சராசரி விலையும் மேல்நோக்கி நகர்கிறது.
சென்னையிலும் Premium வீடுகளுக்கு வரவேற்பு
இந்தப் போக்கு சென்னையிலும் தெளிவாகத் தெரிகிறது. JLL தரவுகளின்படி, சென்னையின் Premium submarket-ல் 2026 முதல் அரையாண்டில் விற்பனை 82 சதவீதம் அதிகரித்துள்ளது. இது குறைந்த அடிப்படையிலிருந்து ஏற்பட்ட வளர்ச்சி என்றாலும், அதிக விலை கொண்ட தரமான குடியிருப்புகளுக்கான தேவை அதிகரித்து வருவதை காட்டுகிறது.
சென்னையில் ரூ.1 கோடி முதல் ரூ.1.5 கோடி விலை கொண்ட வீடுகள் விற்பனையில் குறிப்பிடத்தக்க பங்கைப் பெற்றுள்ளதாகவும் சந்தைத் தரவுகள் காட்டுகின்றன.
வீடுகள் கட்டுவது குறைந்ததா?
சென்னையில் 2026 முதல் அரையாண்டில் புதிய வீடுகளின் launches முந்தைய ஆண்டுடன் ஒப்பிடும்போது 13 சதவீதம் குறைந்துள்ளன. புதிய சுற்றுச்சூழல் விதிமுறைகள் மற்றும் அனுமதி கிடைப்பதில் ஏற்பட்ட தாமதம் உள்ளிட்ட காரணங்களால் புதிய திட்டங்கள் சற்று குறைந்ததாக JLL தெரிவித்துள்ளது.
ஒருபுறம் வீடுகளுக்கான விற்பனை அதிகரிக்கும்போது, மறுபுறம் புதிய supply அதே வேகத்தில் வராவிட்டால் சந்தையில் கிடைக்கும் வீடுகளின் விலைக்கு மேல்நோக்கிய அழுத்தம் ஏற்படலாம்.
13% என்பது எல்லா வீடுகளுக்கும் பொருந்துமா?
இங்கு ஒரு விஷயத்தைத் தெளிவாகப் புரிந்துகொள்ள வேண்டும். சென்னையில் வீட்டு விலை 13.2 சதவீதம் உயர்ந்துள்ளது என்பது நகரத்தில் உள்ள ஒவ்வொரு வீட்டின் விலையும் சரியாக 13.2 சதவீதம் உயர்ந்துவிட்டது என்று பொருள் அல்ல. இது JLL கண்காணிக்கும் சந்தையின் சராசரி capital value மாற்றம்.
ஒரு குறிப்பிட்ட வீட்டின் விலை அது அமைந்துள்ள பகுதி, கட்டுமான நிறுவனம், திட்டத்தின் வயது, மெட்ரோ மற்றும் சாலை இணைப்பு, பள்ளி–மருத்துவமனை வசதிகள், கட்டுமானத் தரம், குடியிருப்பின் அளவு மற்றும் அந்தப் பகுதியில் உள்ள supply-demand போன்றவற்றைப் பொறுத்து மாறுபடும்.
தேசிய வீட்டுவசதி வங்கியின் NHB RESIDEX குறியீடும் வேறொரு முறைப்படி வீட்டு விலைகளை கணக்கிடுகிறது. அதன் 2026 ஏப்ரல்–ஜூன் காலாண்டுத் தரவுகளில் சென்னையின் ஆண்டு விலை உயர்வு 10.8 சதவீதமாக பதிவாகியுள்ளது. எனவே பயன்படுத்தப்படும் தரவு மற்றும் கணக்கீட்டு முறையைப் பொறுத்து சதவீதங்களில் வேறுபாடு இருக்கலாம்.
வீடு வாங்குபவர்களுக்கு இதன் அர்த்தம் என்ன?
வீட்டு விலை உயர்வை பார்த்தவுடன் “இப்போது வாங்காவிட்டால் இனி வாங்கவே முடியாது” என்ற அச்சத்தில் முடிவெடுப்பதும் சரியல்ல; விலை உயர்கிறது என்பதற்காக வாங்கும் திட்டத்தை முற்றிலும் கைவிடுவதும் அவசியமில்லை.
ஒரு வீட்டின் விளம்பர விலையை மட்டும் பார்க்காமல், அந்தப் பகுதியில் சமீபத்தில் நடந்த உண்மையான விற்பனை விலைகள், சதுர அடி விலை, கட்டுமான நிறுவனத்தின் பின்னணி, திட்ட அனுமதிகள், போக்குவரத்து வசதி, பராமரிப்புச் செலவு மற்றும் வீட்டுக் கடனுக்கான மொத்தச் செலவு ஆகியவற்றையும் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வது முக்கியம். ஏனெனில் இன்று ஒரு வீட்டின் விலையை நிர்ணயிப்பது அதன் நான்கு சுவர்கள் மட்டுமல்ல.
அது நிற்கும் நிலம், அந்த இடத்தை நகரத்துடன் இணைக்கும் சாலை மற்றும் மெட்ரோ, அருகில் உருவாகும் வேலைவாய்ப்புகள், புதிய வீடுகளின் supply, வாங்குபவர்களின் தேவை — இவை அனைத்தும் சேர்ந்து வீட்டின் விலையை நிர்ணயிக்கின்றன.
சுவர்களைவிட நிலத்தின் விலை முக்கியமாகிறதா?
2021 முதல் 2025 வரை இந்தியாவின் முக்கிய நகரங்களில் கட்டுமானச் செலவு 34 சதவீதம் உயர்ந்தபோது, வீடுகளின் capital value 59 சதவீதம் உயர்ந்திருப்பது வீட்டுச் சந்தையில் ஏற்பட்டுள்ள மாற்றத்தை தெளிவாகக் காட்டுகிறது.
சென்னையில் தற்போது காணப்படும் 13.2 சதவீத ஆண்டு விலை உயர்வும் இதன் ஒரு பகுதியே. வலுவான விற்பனை, பிரீமியம் வீடுகளுக்கான தேவை, நிலத்தின் மதிப்பு, புதிய உள்கட்டமைப்புத் திட்டங்கள் மற்றும் கட்டுமானச் செலவுகள் அனைத்தும் சேர்ந்து விலையை மேல்நோக்கி நகர்த்துகின்றன.
ஒரு காலத்தில் “இந்த வீட்டைக் கட்ட எவ்வளவு செலவானது?” என்பதே விலையைப் புரிந்துகொள்ள முக்கியமான கேள்வியாக இருந்தது. இப்போது அதனுடன் இன்னொரு கேள்வியையும் சேர்க்க வேண்டியுள்ளது:
“இந்த வீடு நிற்கும் இடத்தின் மதிப்பு எவ்வளவு?”